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买二手房遇到房产交易纠纷怎么办?怎么预防?咱们逐条分析一下


房价上涨,业主毁约


房价上涨,业主感觉自己卖便宜了,想毁约:


?不支付合同约定的违约金。

?不想双倍返还定金。

?不想退定金。

?首付款也不想退。


这个时候购房人怎么办呢?按照利益最大化来排序是这样的:


?要求继续履行合同强制过户。

?要求赔偿房价上涨的损失。

?要求支付合同约定的违约金。

?要求双倍返还定金。


在这4种诉求里面,由于房价上涨,购房人收益最大、最没有损失的是强制过户,损失最大的是双倍返还定金,要求赔偿违约金不一定能被100%支持,要求承担房价上涨的损失需要评估,花的时间非常久,动辄好几年。


因此对大部分购房人来说,起诉强制履约过户是最佳选择。要立即去法院起诉,申请房产查封保全。


反过来对要毁约的业主来说,房子被判强制过户就是最亏的,所以他们必须制造一个合同实际无法履行——房子无法过户的状态,比如把房子一房多卖、抵押、查封或者主张业主是多个人,有人不同意卖房,不配合避税、不配合住房抵押贷款导致买家丧失支付能力。由于这些情况的存在,业主毁约的可能性不仅不是0,反而只要狠得下心,毁约得手也没什么奇怪的。


这个时候,买卖双方比拼的就是一个速度。


什么情况下房子无法过户呢?


?房子已经被卖给了其他购房人。

?房子被抵押。

?房子被查封。


网签之后,有些地方不能办抵押,不过业主还可以设计一个诉讼,找一个人来告自己,从而保全房屋,使这个房子处于被法院查封的状态。在这个状态中,如果房子不能实际过户,法院就无法判决继续履行,只能解除合同,赔钱。


业主要赔钱的案子,不一定能执行到有效的财产——房子被其他债权人拿走了(一房二卖、抵押、查封都存在一个神秘的债权人),购房人难以证明这个债权人的真假,业主拿到资金很容易将其转移,比如全换成美元带到国外去了。


所以,不管你是哪一方,你都要第一时间行动,业主先抵押,业主赢,购房人先保全住房子,购房人赢。


业主毁约的4种情况


?还没网签就毁约

?网签之后贷款之前毁约

?批贷之后过户之前毁约

?过户之后毁约


第一种情况,有的购房人认为如果交的钱不够多,合同就不能继续履行。其实,要想通过打官司拿到房产证,交多少钱不是关键——几万元定金也能告赢,房子能不能过户才是关键。


第二种情况,贷款没办下来,法院在审理过程中(也可能是执行时)会要求买受人付清全款。有的购房人说,不能贷款,谁付得起全款啊?这不是让我解约吗?其实不是的,你不能付清全款的话,还有一条路:利用融资工具借钱,比如二手房转按揭。现在很多银行都提供二手房转按揭的服务,就是买受人在支付购房款之后快速拿到房产证,然后去银行做住房抵押贷款。


本来正常的流程是业主配合买受人做住房抵押贷款。但是现在房价涨了,业主靠不配合买受人的方法来寻求解约,法院也不能强制业主配合买受人办贷款。住房抵押贷款之所以需要业主配合,是因为办贷款的时候房子还没有过户,还是业主名下的产权,因此住房抵押贷款是三方协议,少一方都不行,这个贷款就是放给业主的。


现在通过打官司,购房人直接成了业主。购房人拿着自己名下的房产去二手房转按揭贷款,这个贷款也是30年,购房人就还得起了。贷款下来以后,拿贷款去还过桥资金的本金,利息算下来就没有那么高了,在购房人可承受的范围内。


第三种情况,批贷了,业主不配合过户。据我所知,过去这种情况下法院有比较高的概率不认可批贷的效力,还是要买受人支付全款到法院,才能判继续履行,这就坑苦了买受人。


第四种情况,这种业主很少见,但也不是没有过户了以后又把房子要回去的案例。即便房子已经过户,有的业主为了能弥补一些“损失”(比如他们卖了房子想换大房子,结果却没换成),会赖在房子里不走。


买了房住不进去怎么办?


在现实生活中,有的业主为了毁约,所作所为就像疯了一样!如果毁约不成,有的业主就放弃了,有的业主不仅不执行法院的判决,还无视购房人已经取得的房产证,继续赖在房子里不走。


这个时候最常规的手段就是:换锁。把锁一换,你爱怎么折腾怎么折腾!(同时也可以把原业主的东西都搬到公证处去)


买房的时候如果业主本人没到场,我又特别想买这个房子该怎么办?


下面这些证据,是如果日后上庭你能用得上的:


?交易时有没有书面授权,如果授权书经鉴定非本人签字就对你十分不利。

?交易时代理人控制房屋、持有业主身份证和房产证。

?业主本人收取购房款。

?业主和代理人是近亲属。

?业主本人参与网签、过户等交易流程。

?中介公司关于见到业主本人同意出售房屋的证言。


当然这些都是间接证明表见代理的证据,现在科技这么发达,再没有什么比当场跟业主进行视频连线,找中介或者朋友在旁边用手机录个视频更好的证据了!


因为限购导致合同无法继续履行怎么办?这要分成几种不同的情况:


?购房人网签在限购前,可以继续过户,不受政策限制。

?购房人网签在限购后,没有购房资格,导致无法过户。可以解除合同,不违约,业主退还首付和定金。

?购房人网签在限购前,贷款在限购后导致无法批贷,不能支付全款,可以解除合同,不违约,业主退还首付和定金。


这里我要说一下:限购不是不可抗力,而是叫作情势变更。

解除合同之后中介费怎么办?


房子没买到,中介应该退费吗?一般来说,中介费是要退的。


中介肯定不愿意轻易退费。这个时候购房人(业主)就要告到法院去。购房人要权衡自己诉讼的成本,毕竟中介费没有多少。


严格按照法律来说,我国的中介费是以促成合同成立(签字)为收费标志的,所以合同被解除也不能说是中介的过错,中介是可以收费的。

以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为爱det365正规吗?_det365体育投注_皇冠det365独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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